Hautes-Alpes : plus de la moitié des logements déclarés vacants sont en fait des résidences secondaires, selon une étude
L’Agence d’information sur le Logement des Hautes-Alpes a mené des études sur les logements vacants dans trois intercommunalités en 2024 et 2025. Celles-ci mettent en lumière un écart élevé entre le déclaratif et la réalité. Connue de la DDFiP 05, cette problématique n’est pas « propre au département » mais y serait « plus marquée » qu’ailleurs.
Sur la communauté de communes du Pays des Écrins, alors que 619 logements sont déclarés vacants aux services des impôts, seuls 130 le sont réellement1, selon l’étude menée par l’Agence d’information sur le Logement des Hautes-Alpes. Les autres biens appartiennent essentiellement à la catégorie des résidences secondaires. L’ADIL est arrivée à la même conclusion dans le Guillestrois-Queyras (1887 biens déclarés vacants contre 270 constatés) et le Champsaur Valgaudemar (1354 biens déclarés vacants contre 385 constatés) qu’elle a également étudiés. « [Sur ces trois communautés de communes], nous avons réalisé un arpentage de terrain pour vérifier la vacance effective des biens », explique Marine Bererd, directrice de l’ADIL 04/05. « En comparant le « déclaratif » et les constats réalisés sur place, la marge d’erreur est a minima de 50%, nous ne pouvons pas juger si ces déclarations erronées sont intentionnelles ou non. » Au-delà de fausser les statistiques, l’écart soulève deux problématiques.
D’une part, « cela divise par deux le nombre de logements qui peuvent être travaillés et potentiellement remis sur le marché à l’heure où l’offre de logements permanents et accessibles est insuffisante car au-delà de produire de la donnée, l’objectif est de faire des propositions de plan d’action aux propriétaires de ces logements pour sortir de la vacance et réaliser une opération gagnant-gagnant », explique la directrice de l’ADIL.
Une potentielle stratégie de contournement de la taxe sur les résidences secondaires
Se pose aussi la question de l’équité devant l’impôt. Selon les majorations appliquées ou non, la taxe sur les logements vacants peut être moins élevée que la taxe d’habitation sur les résidences secondaires pour un même bien. De plus, la taxe sur les logements vacants ne s’applique que dans une liste de communes établie par décret. Ainsi, l’écart pourrait en partie s’expliquer par des déclarations orientées dans le but de contourner la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.
Une problématique connue de la Direction départementale des Finances Publiques 05
Contactée, la Direction départementale des Finances Publiques des Hautes-Alpes indique avoir « pleinement conscience des écarts qui peuvent exister entre le déclaratif et la réalité de l’occupation des logements, avant de préciser que le phénomène n’est pas propre au département, mais y est potentiellement plus marqué en raison d’un parc important de résidences secondaires et d’une forte pression sur le marché locatif dans certaines zones ». La DDFiP 05 ajoute que la confusion est fréquente entre logement vacant et résidence secondaire.
Pourtant, la définition fiscale ne laisse que peu de marge d’interprétation. Une résidence secondaire « est un logement meublé, non affecté à l’habitation principale, et effectivement occupé au moins une fois dans l’année », tandis qu’un logement vacant « est un logement non meublé, inoccupé, et non proposé à la location ». La DDFiP 05 estime cependant que pour un propriétaire « la frontière peut paraître floue, notamment si le logement est inoccupé de fait mais reste meublé et destiné à un usage personnel occasionnel ». Questionnée sur d’éventuels contrôles opérés par le service des impôts sur l’usage déclaré des biens, la DDFiP 05 indique que les informations ne sont pas communicables. Elle rappelle toutefois qu’en cas de déclarations erronées – volontaires ou non, une mise en recouvrement des impositions éludées est prévue, avec une majoration de 10 % en cas d’erreur de bonne foi et jusqu’à 150 % en cas de manœuvre frauduleuse.
1Données LOVAC 2020 millésime 2022 et étude de l’ADIL 04/05
