Evolution des prix, nombre de ventes, marchés de niche… quelles tendances pour l’immobilier dans les Hautes-Alpes ?

Début avril, les notaires du Dauphiné ont présenté les chiffres de l’Observatoire de l’immobilier des Hautes-Alpes. Hervé Pace, notaire à Guillestre présente les principaux enseignement de ce rapport qui permet de saisir les tendances et perspectives locales.

Première chose à avoir en tête, souligne Hervé Pace, l’immobilier connaît une crise qui ne ressemble pas aux précédentes. Les ventes nationales ont chuté de 30 à 40 % de vente par rapport aux années post-covid. Avec « seulement » 15 % de baisse, les Hautes-Alpes s’en sortent mieux que la moyenne.

2023 et 2024 correspondent à un véritable recul du marché immobilier. Au national, une baisse de 30 à 40 % par rapport aux années post crise sanitaire. À l’inverse le marché s’était emballé à la sortie du Covid en termes de volume des ventes et de prix. À la suite de cette augmentation dans le sens de la hausse il n’était pas anormal que le marché immobilier fasse un mouvement de yoyo. Le problème c’est que la baisse a été particulièrement violente aussi bien sur le marché du neuf que sur l’ancien.

L’immobilier n’en est pas à sa première crise. Mais cette fois, fait remarquer Hervé Pace, le secteur fait face à une sédimentation des problèmes.

On a connu une hausse des taux d’intérêt assez importante, une inflation sur le prix des matériaux, de nouvelles normes en matière énergétiques qui ont abouti à un certain nombre de contraintes. Tout cela a pesé sur les prix de l’immobilier donc cela a beaucoup refroidi les ardeurs et les possibilités des acquéreurs. Les primo-accédants ont largement déserté le marché à cause du resserrement des conditions de crédit.

Paradoxalement, si le nombre de ventes a chuté, les prix n’ont pas suivi. Cela s’expliquerait par le comportement des vendeurs, explique Hervé Pace.

Chez nous le marché est assez restreint. Les vendeurs sont restés sur la défensive, et donc s’ils n’avaient pas un besoin impérieux de vendre, ils ont retenu leurs biens. Cela a bloqué le nombre de ventes sur le marché et le peu qui restait à vendre est resté sur des tarifs relativement importants.

Localement, le nord des Hautes-Alpes a vu émerger des marchés de niche calqués sur les grandes stations des Alpes du nord avec des ventes en neuf à plus de 10 000 euros le m² dans la vallée de Serre-Chevalier. Par un effet de cascade, précise Hervé Pace, des stations comme Vars ou Risoul atteignent désormais 6 000 à 7 000 euros le m². À l’inverse, le Gapençais a connu en 2024 une baisse des prix l’ordre de 4 %.

Pour estimer l’évolution du nombre de biens à vendre, les notaires prêtent attention au nombre de permis de construire accordés à l’échelle nationale comme départementale. Celui-ci a drastiquement diminué, ce qui présage d’une offre de logements neufs réduite dans les années à venir.

Le marché des terrains à bâtir est de plus en plus tendu depuis plusieurs années du fait d’une raréfaction du foncier. Les PLU sont plus restrictifs, entraînant une baisse des volumes de vente et de la superficie moyenne des terrains à bâtir. Si bien que même avec une inflation désormais contenue, Hervé Pace ne s’attend pas à une baisse des prix de vente.

Aujourd’hui on a stoppé l’inflation. Cela ne veut pas dire pour autant que les prix du neuf vont baisser et que l’on retrouvera les prix d’il y a deux ou trois ans. De toutes façons, les nouvelles normes entrées en vigueur entraînent en lui-même une augmentation des coûts de construction. Ce qu’il faut véritablement, c’est que les taux d’intérêts ne remontent pas, car c’est un élément fondamental dans la tenue du marché.

Retrouvez l’entretien en intégralité dans l’émission La Vie Publique du 25 avril 2025.